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非住宅投资人的多了

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发布时间:2023-03-21

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新国五条细则出台,“20%个税”政策如同高悬的达摩克里斯利剑,让不少楼市投资投机客心惊,并因此纷纷断绝了今后再投资住宅的念头。而与此同时,包括商铺、写字楼、单身公寓等在内的非住宅类房产,在认定“楼市投资资金总要寻找出路”这一信念的基础上,在近期纷推各类优惠活动,试图拉拢客源。而事实上的数据也显示,上月,宁波市区商铺成交面积环比增幅高达370%!

  业内人士为此发出警示,非住宅投资的专业性要求,远比住宅投资高,个中风险,必须引起高度重视。

  不少投资客对住宅投资死心

  即便在“限购”、“限贷”政策致楼市极度低迷的2011年,老家台州、生意在宁波的李越(化名),也在想尽办法腾挪躲闪,没有断绝过“炒房”的念头。

  但上个月,在“20%个税”政策消息出来后,李越以“少卖20万元”的价格,果断抛掉了手中一套拍卖所得、位于江东的住房,准备彻底远离住宅市场了。在其看来,如果房价继续上涨,“20%个税”政策从严执行的可能性很大;另一方面,在不动产登记制度建立、全国个人住房信息系统联网完成后,房产税全面开征,也是大概率事件。

  “在交易税、保有税不断增加的趋势下,住宅的升值空间以及获利空间,只会越来越小。”李越说,“对投资住宅,现在是彻底死心了。”

  有类似判断的楼市投资客,不在少数。本地一家有兼事房产买卖以及房产投资咨询业务的公司,其负责人昨天告诉记者,他们很多此前一直只投资住宅的老客户,都在上个月选择了“清仓”,决定撤离住宅市场。

  “现在买住宅,投资客一般是借用有购房资格的人的名字全款付清,以免影响他人日后购房的贷款资格。而这样一来,购房的资金成本就会很高———总价150万元的一套二手住房,即便按银行贷款利率计算,一年的资金成本也至少要10万元。假如‘20%个税’政策被严格执行,这样一套房子的利润说不定还不如定存在银行收益高。”该负责人分析说,而一旦房产税开征,“说不定就要亏大本了”。

  非住宅纷推活动试图抢分“蛋糕”

  一些嗅觉灵敏的开发商,似乎已经闻到住宅投资客们“垂头丧气”的味道。近段时间,不少“40年产权”的非住宅类产品,包括商铺、写字楼、单身公寓等,纷纷打广告、搞活动,试图吸引原先那些住宅投资客的资金转流。其中,不乏已经卖了很长时间、几乎沦为“死盘”的一些楼盘。

  有位于东部的单身公寓楼盘,购房者预存1000元,最高可以当2万元用;有位于鄞州新城区的一单身公寓楼盘,则号称“直降5000元/平方米”……更有分处各地产板块的8个楼盘,“抱团”促销,联手推售各自旗下的商铺、单身公寓等所谓的“非调控类产品”,限时特惠让利幅度号称逾2亿元!

  “已经习惯了在房地产市场里博取收益的资金,一时半会儿是不愿退出这个市场的,况且现在其他投资渠道如股市、金市等也不好做,通胀预期也还在,资本保值意愿强烈。这些资金,不投住宅,就会投非住宅。而‘国五条’细则出台后,二手住房成交量暴涨,不少投资客应该已经‘出货’,手头回收的资金,正寻找新的出路。”某商铺类楼盘的代理商,如此解释近段时间非住宅类产品的“卖力吆喝”。

  有迹象表明,非住宅类产品尤其是商铺,近期的成交势头趋好。“一个月不到的时间,我们就替镇海一个现在周边人气还很冷清的楼盘,卖了总值1000多万元的商铺。小面积、低总价的铺面,现在已经没了。”有专事商业地产代销的一家公司老总说。而来自华星房产的统计显示,上个月,市区一手商铺成交面积约1.3万平方米,环比增幅高达370%!

  业界提醒:非住宅投资风险远比住宅投资大

  “其实,从租金角度看,非住宅的投资回报率,目前并不算高。”东城泰富不动产总经理汪巍指出。据分析,目前市区商铺和单身公寓的年租金回报率,普遍在3%—5%,即以总价100万元购入的房产,年租金只能收3万到5万元,“不比买银行理财产品甚至定存的收益率高”。

  据记者了解,很多投资客买非住宅,主要还是“赌”未来的升值,尤其是购置商铺者。有一位投资客,2009年时候在鄞州万达旁边以2.8万元/平方米的单价,购入了一套位置比较冷僻的商铺;到2011年底时候,因为街对面开出了超市、菜场,人气大涨,这套商铺升值到了5万元/平方米。更有开明街的商铺,最早单价不过6000元/平方米,而现在商铺价格已非往日可比。

  但汪巍也坦言,除了商铺,这些年来单身公寓和写字楼的价格,因为受制于极度充裕的供应量,而基本没怎么涨,有的甚至还跌了20%左右。即便是商铺,因为总价高,交易税费也高———契税、营业税、个税、土地增值税加起来的税负高达15.6%,虽然升值幅度可能很可观,但要找到接盘者、最终“变现”,不太容易。

  “非住宅投资尤其是商铺投资的专业性要求,比住宅投资高很多,风险自然也大很多。像一套商铺能否升值,与城市规划、开发速度、周边居住人口的集聚度,甚至所在街道的宽度等等,都密切相关;一个看不准,在手中捂了几年后,说不定一点没升值,连租金也高不上去。”一位资深投资客这样说。
来源:《》
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