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房企拿地热情

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发布时间:2023-03-21

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进入6月,房企拿地热情进一步升温,多家品牌房企保持活跃的拿地状态,优质宅地、核心区域商业地块受到房企的普遍追捧。不过业内专家表示,政策与资金的双重压力或致下半年转冷。
  土地热度持续攀升

  据中原地产统计,前5月北京、上海、广州、深圳等城市的土地出让金已接近去年一线城市的土地出让金总额,同比上涨350%。其中,北京与上海的土地出让金均超过500亿元。

  5月“抢地大战”热情继续在6月蔓延,目前整体土地市场温度依然在攀升过程中,广州、北京、上海、南京等一线城市均出现了区域土地价格新高。

  上海市规土局网站6月19日公布的信息显示,青浦区赵巷镇30A-05A地块当日以2.06亿元成交,折合楼面价6382元/平方米,溢价率为10.8%,竞得人是龙湖地产旗下的上海龙湖置业发展有限公司。

  在南京,年前被没收天价保证金的南京仙林湖地块在6月19日第二次入市后成为南京仙林板块的新晋地王。“再嫁”的金主是金地集团,总价28.7亿元,楼面价达到7863元/平方米,是南京仙林板块目前为止单价最高的地王。

  在众多土地成交的城市中,广州成为备受关注城市,继6月8日,佳兆业联合裕瑞以45.6亿价格拿下广州黄埔云埔工业区南岗片49号地块之后,6月18日,备受关注的白云区沙太南路623号白云配件厂地块,被恒大地产集团有限公司以总价23亿获得。

  在北京,根据北京市土储中心的公示数据显示,目前正在交易的用地将集中在7月份成交,截至目前,7月份或将有15宗经营性用地成交,其中包含丰台夏家胡同地块、孙河乡地块等多宗热地。可以预见,7月份优质宅地备选较多,土地市场将再次迎来一波火热的成交场面。

  商业地块占比上升

  随着住宅市场限购限贷政策的收紧,诸多房企将目光再次转向了商业地产,2013年,包括万科、保利、龙湖、金地等多家大型房企都表示要加大商业地产的投入。

  以万科为例,根据北京市土储中心公开资料显示,2012年,万科在北京拿下4宗住宅用地,商业用地为零。到2013年上半年,万科在斩获台湖和房山2宗 住宅用地外,还拿下了大兴新城核心区的一块商业金融用地。相比之下,保利似乎也遵循着同样的轨迹。2012年,同万科一样,保利在北京共有3宗宅地入账, 商业用地同样为零。而2013年迄今,保利除了大兴旧宫一块住宅用地外,还竞得了通州运河核心区的两宗多功能用地。从这其中不难看出,重点规划区域的商业 地块,尤其是近年来的楼市热点区域,因其巨大的居住人口基数,与显而易见的规划利好,使得商业经营的风险相对较小,更易受到品牌房企的青睐。

  根据亚豪机构统计数据显示,2012年,北京商业用地成交29宗,在全部土地成交中占比18%。到了2013年1-6月,北京商业用地成交22宗,占比提高到26%。其中新政出台后的二季度商业用地成交12宗,占比高达35%。

  开发商仍旧谨慎

  尽管近期部分区域热点地块吸引各界眼球,不过,通过房企拿地数据对比不难发现,今年以来,房企拿地幅度较去年下半年开始减少。在区域选择上,房企趋于谨慎。

  海通证券报告显示,虽然土地购置额绝对数据较去年同期有所改善,但开发商当前土地储备依旧处于相对谨慎状态。目前行业土地成交价款占销售额比值从去年6月的14.75%下降到5月的10.5%。开发商在销售转好的同时,对土地储备仍趋于谨慎。

  世联地产报告显示,万科去年4月份开始补库存,12月单月购置土地金额高达143亿元,今年以来拿地节奏略有放缓,1-5月购置土地支出为250亿元。 保利地产去年四季度是拿地高峰,土地购置金额高达322亿元,2013年一季度拿地热情依然高涨,但是进入二季度以后,拿地节奏放缓。同样,中海地产 2012年上半年拿地甚少,下半年开始发力,仅12月的新增就达到了全年的40%以上,2013年拿地节奏放缓

  此外,从拿地区域来看, 品牌房企倾向于东部热点区域。统计显示,2012年以来,万科在二三线城市拿地额占比高达86%,意味着万科在二三线城市的布局依然在加快。在拿地的三线 城市中,九成以上的城市位于环渤海、长三角、珠三角等热点区域。2012年以来,保利在一二线城市拿地金额占比高达84%,且补充的土地储备大部分位置都 是一二线城市核心位置资源。

  2012年开始,佳兆业重新回到一、二线城市发展,公司新增土地90%都在一、二线城市。但三线城市也不会放弃,未来在一、二线城市的发展可能会到70%,余下30%会留到三线城市。从购置土地金额占比看,一、二线城市占比高达83%。

  市场不确定性陡然提升

  在终端政策持续收紧的同时,近期银行资金面出现趋紧迹象,继银行股领跌之后,6月24日,地产金融等大盘股领跌,地产股整体下跌超7%。对于资金密集型 的房地产行业而言,钱荒如果继续持续,银行贷款融资告急,资金链或将面临断裂风险。尤其对最近一年间开始频频出手拿地的房企来说,资金压力将持续加大,下 半年房企的资金情况是否能够继续支撑土地市场的持续火热,也有待观望。

  亚豪机构副总经理高姗同时指出,房企在土地市场的圈地行动将造成 资金的加速去化,如今在政策限制与流动性吃紧的双重压力下,增加终端销量、换取资金回笼将成为房企的必然选择。因此,今年下半年,受限于资金压力,在限价 令下,平价入市、率先跑量的高周转项目或将继续增多,楼市供应有望出现阶段性冲高,房价有望企稳。

  世联报告显示,从当前的情况来看,开 发商现金情况还是非常好的,杠杆也没之前高,应对经验也多了,即承受市场冲击的能力相比2011年更高。此外,目前市场的成交结构仍以刚需为主,也有一定 的承受市场冲击能力。从城市分线来看,一、二线城市普遍使用杠杆购房,三线偏少,因此短期内三线城市受波及的速度要缓于一、二线。当然,上述都是最差情况 的可能性演绎,目前市场不确定性陡然提升是现实。销售的增速下移今年前高后低已经是定局,而价格方面,环比的拐点在今年3月,同比拐点滞后4个月会在三季 度出现,届时房价上涨压力的担心会削弱。
来源:《》
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