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新国五条细则出台，“20％个税”政策如同高悬的达摩克里斯利剑，让不少楼市投资投机客心惊，并因此纷纷断绝了今后再投资住宅的念头。而与此同时，包括商铺、写字楼、单身公寓等在内的非住宅类房产，在认定“楼市投资资金总要寻找出路”这一信念的基础上，在近期纷推各类优惠活动，试图拉拢客源。而事实上的数据也显示，上月，宁波市区商铺成交面积环比增幅高达370％！

　　业内人士为此发出警示，非住宅投资的专业性要求，远比住宅投资高，个中风险，必须引起高度重视。

　　不少投资客对住宅投资死心

　　即便在“限购”、“限贷”政策致楼市极度低迷的2011年，老家台州、生意在宁波的李越（化名），也在想尽办法腾挪躲闪，没有断绝过“炒房”的念头。

　　但上个月，在“20％个税”政策消息出来后，李越以“少卖20万元”的价格，果断抛掉了手中一套拍卖所得、位于江东的住房，准备彻底远离住宅市场了。在其看来，如果房价继续上涨，“20％个税”政策从严执行的可能性很大；另一方面，在不动产登记制度建立、全国个人住房信息系统联网完成后，房产税全面开征，也是大概率事件。

　　“在交易税、保有税不断增加的趋势下，住宅的升值空间以及获利空间，只会越来越小。”李越说，“对投资住宅，现在是彻底死心了。”

　　有类似判断的楼市投资客，不在少数。本地一家有兼事房产买卖以及房产投资咨询业务的公司，其负责人昨天告诉记者，他们很多此前一直只投资住宅的老客户，都在上个月选择了“清仓”，决定撤离住宅市场。

　　“现在买住宅，投资客一般是借用有购房资格的人的名字全款付清，以免影响他人日后购房的贷款资格。而这样一来，购房的资金成本就会很高———总价150万元的一套二手住房，即便按银行贷款利率计算，一年的资金成本也至少要10万元。假如‘20％个税’政策被严格执行，这样一套房子的利润说不定还不如定存在银行收益高。”该负责人分析说，而一旦房产税开征，“说不定就要亏大本了”。

　　非住宅纷推活动试图抢分“蛋糕”

　　一些嗅觉灵敏的开发商，似乎已经闻到住宅投资客们“垂头丧气”的味道。近段时间，不少“40年产权”的非住宅类产品，包括商铺、写字楼、单身公寓等，纷纷打广告、搞活动，试图吸引原先那些住宅投资客的资金转流。其中，不乏已经卖了很长时间、几乎沦为“死盘”的一些楼盘。

　　有位于东部的单身公寓楼盘，购房者预存1000元，最高可以当2万元用；有位于鄞州新城区的一单身公寓楼盘，则号称“直降5000元／平方米”……更有分处各地产板块的8个楼盘，“抱团”促销，联手推售各自旗下的商铺、单身公寓等所谓的“非调控类产品”，限时特惠让利幅度号称逾2亿元！

　　“已经习惯了在房地产市场里博取收益的资金，一时半会儿是不愿退出这个市场的，况且现在其他投资渠道如股市、金市等也不好做，通胀预期也还在，资本保值意愿强烈。这些资金，不投住宅，就会投非住宅。而‘国五条’细则出台后，二手住房成交量暴涨，不少投资客应该已经‘出货’，手头回收的资金，正寻找新的出路。”某商铺类楼盘的代理商，如此解释近段时间非住宅类产品的“卖力吆喝”。

　　有迹象表明，非住宅类产品尤其是商铺，近期的成交势头趋好。“一个月不到的时间，我们就替镇海一个现在周边人气还很冷清的楼盘，卖了总值1000多万元的商铺。小面积、低总价的铺面，现在已经没了。”有专事商业地产代销的一家公司老总说。而来自华星房产的统计显示，上个月，市区一手商铺成交面积约1．3万平方米，环比增幅高达370％！

　　业界提醒：非住宅投资风险远比住宅投资大

　　“其实，从租金角度看，非住宅的投资回报率，目前并不算高。”东城泰富不动产总经理汪巍指出。据分析，目前市区商铺和单身公寓的年租金回报率，普遍在3％—5％，即以总价100万元购入的房产，年租金只能收3万到5万元，“不比买银行理财产品甚至定存的收益率高”。

　　据记者了解，很多投资客买非住宅，主要还是“赌”未来的升值，尤其是购置商铺者。有一位投资客，2009年时候在鄞州万达旁边以2．8万元/平方米的单价，购入了一套位置比较冷僻的商铺；到2011年底时候，因为街对面开出了超市、菜场，人气大涨，这套商铺升值到了5万元/平方米。更有开明街的商铺，最早单价不过6000元/平方米，而现在商铺价格已非往日可比。

　　但汪巍也坦言，除了商铺，这些年来单身公寓和写字楼的价格，因为受制于极度充裕的供应量，而基本没怎么涨，有的甚至还跌了20％左右。即便是商铺，因为总价高，交易税费也高———契税、营业税、个税、土地增值税加起来的税负高达15．6％，虽然升值幅度可能很可观，但要找到接盘者、最终“变现”，不太容易。

　　“非住宅投资尤其是商铺投资的专业性要求，比住宅投资高很多，风险自然也大很多。像一套商铺能否升值，与城市规划、开发速度、周边居住人口的集聚度，甚至所在街道的宽度等等，都密切相关；一个看不准，在手中捂了几年后，说不定一点没升值，连租金也高不上去。”一位资深投资客这样说。

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